Vermieterpfandrecht
Dem Vermieter steht gemäß § 562 BGB zur Absicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis, wie beispielsweise Mietzahlungen, Zahlung von Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz, ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (z.B. Mobiliar) des Mieters zu (OLG Düsseldorf Urt. v. 04.06.1998 – 24 U 91/97).
Fälligkeit des Anspruchs
Sobald der Vermieter einen fälligen Anspruch gegen den Mieter besitzt – z.B. Zahlung des Mietzinses und der Mieter zahlt nicht -, hat er jederzeit die Möglichkeit, die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände des Mieters heraus zu verlangen, in Besitz zu nehmen und zu verwerten (ggf. versteigern zu lassen).
Durchsetzung des Vermieterpfandrechts
Indem der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Erklärung abgibt, von dem ihm zustehenden Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen, übt er dieses aus. Insoweit genügt es, dem Mieter gegenüber zu bestimmen, dass er pfändbare Sachen bei seinem Auszug zurückzulassen oder herauszugeben hat. Der Vermieter benötigt zur Durchsetzung keinen Titel, aus dem sich die Berechtigung der Forderung ergibt.
Selbsthilferecht des Vermieters (§ 562b BGB)
Der Vermieter hat im Rahmen seines Widerspruchsrechts einen Anspruch darauf, dass pfändbare Sachen, auf die er ein Pfandrecht ausgeübt hat, im Mietobjekt verbleiben.
Pfandkehr
Entfernt der Mieter entgegen dem Widerspruch des Vermieters die Pfandsache gleichwohl aus dem Mietobjekt, macht der Mieter sich unter Umständen des Straftatbestandes der Pfandkehr nach § 289 StGB strafbar.
Pfandkehr liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter beim Auszug die Einbauküche aus der Mietsache ausbaut und mitnimmt, obgleich der Vermieter diese Küche bereits im Rahmen seines Vermieterpfandrechts zur Abgeltung von fälligen Verbindlichkeiten des Mieters gepfändet hat, ohne diese in Besitz zu nehmen. Die Sache ist auch dann als gepfändet anzusehen, wenn der Vermieter einen Pfändungsanspruch hierauf erhebt und den Verbleib der Pfandsache im Mietobjekt einfordert. Verstößt der Mieter gegen die Anordnung, liegt ein strafrechtlicher Fall von Pfandkehr vor.
Vermieterpfandrecht bei Zwangsräumung
Liegt gegen den Mieter eine gerichtliche Entscheidung vor, aus der sich eine Anordnung zur Räumung ergibt und hat der Vermieter noch vor der Räumung sein Recht zur Pfändung von Mietgegenständen (Vermieterpfandrecht) geltend gemacht, müssen die vom Vermieter zur Pfändung angemeldeten Gegenstände in der Wohnung verbleiben und dürfen nicht mit geräumt werden (BGH 17.11.2005 – I ZB 45/05).
Verwertung des Pfandgegenstandes
Eine Verwertung der gepfändeten Gegenstände findet im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung, entsprechend § 1235 BGB, statt. Dort werden die Gegenstände sozusagen gegen Gebot verkauft. Sollte sich im Rahmen der Versteigerung ein Übererlös ergeben, d.h. der erzielte Betrag übersteigt die dem Vermieter zustehende Forderung, ist der Übererlös an den Mieter auszukehren.
Einen besonderen Titel (gerichtliche Entscheidung), um die Verwertung der vom Mieter gepfändeten Sachen zu legitimieren, benötigt der Vermieter zur Durchführung der Pfändung nicht. Auch ist nicht erforderlich, dass der Mieter zwischenzeitlich ausgezogen ist.
Abwendung des Vermieterpfandrechts durch den Mieter (§ 562c BGB)
Durch Sicherheitsleistung kann der Mieter das Vermieterpfandrecht abwenden (§ 562c BGB). Dabei bestimmt sich die Höhe der Sicherheitsleistung nicht nach dem Wert der eingebrachten Sachen, sondern nach der bestehenden Forderung des Vermieters. Der Mieter hat aber auch die Möglichkeit, einzelne Sachen dem Pfandrecht des Vermieters zu entziehen. In dem Fall bestimmt sich die Höhe der Sicherheitsleistung nach dem jeweiligen Wert der Pfandsache.
Quelle: Mietrecht-Hilfe.de