Die fristlose Kündigung durch den Vermieter
Trotz eines sehr umfassenden Mieterschutzes, der in der deutschen Rechtssprechung einen hohen Stellenwert genießt, müssen sich Vermieter nicht alles gefallen lassen. Auch sie haben das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen. Die formellen Ansprüche an eine fristlose Kündigung entsprechen denen der ordentlichen Kündigung. Sie muss schriftlich unter Angabe des Grundes erfolgen, damit sie wirksam ist. Wie genau die Gründe dargelegt werden müssen, hängt sicherlich vom Einzelfall ab. Eine einheitliche Regelung, ob nun beispielsweise die noch zu zahlende Miete samt Datum aufgelistet werden muss, gibt es nicht.
Die fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug ist einer der häufigsten Gründe. Ist der Mieter mit seinen Zahlungen im Rückstand und das aus eigenem Verschulden, wird es eng für ihn. Zahlt er in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete gar nicht oder nur teilweise und summieren sich die Schulden auf eine komplette Monatsmiete, muss er mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Geht das Spielchen über mehrere Monate und werden immer nur Teilbeträge gezahlt, bis letztlich zwei ganze Mieten ausstehen, ist ebenfalls ein Punkt erreicht, an dem der Vermieter durchgreifen kann. Verhindern lässt sich das nur, wenn die Rückstände nach Erhalt der Mahnung gezahlt werden.
Als zweiter Kündigungsgrund gilt die Zweckentfremdung. Wird Wohnraum, der seinem Namen nach zum Wohnen gedacht ist, einfach in Geschäftsräume wie ein Büro umgewandelt und die anderen Mieter durch die Besuche der Kunden gestört, liegt eine Zweckentfremdung vor. Das gilt auch, wenn ein in einem kleinen Appartement plötzlich nicht mehr nur der Mieter, sondern auch eine Reihe von Freunden wohnen. Der Vermieter kann darauf pochen, dass die Wohnung im vereinbarten Rahmen genutzt wird. Kommt der Mieter dieser Aufforderungen nicht nach, ist die fristlose Kündigung die Folge.
Schwerer nachzuweisen ist eine dauerhafte Störung des Mietverhältnisses durch den Mieter. Hier ergibt sich eine Vielzahl von Gründen, die als solche Störungen aufgefasst werden können. Werden die anderen Mieter oder der Vermieter durch den Betreffenden beleidigt oder bedroht, ist das nur eines von vielen Beispielen. Eine ungerechtfertigte Strafanzeige gegen den Vermieter kann ebenso unter das Stichwort Störung des Hausfriedens fallen.
Als letztes Mittel gegen renitente Mieter bleibt dem Vermieter die Räumungsklage.