Mietrechtsreform 2019
Zum 1. Januar 2019 ist die Mietrechtsänderung in Kraft getreten.Vermieter können jetzt unter anderem weniger Mordernisierungskosten auf Mieter umlegen und für Mieter wird die Rüge von Verstößen gegen die Mietpreispremse einfacher.
Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war.
1. 8% Modernisierungsumlage
Seit dem 1.1.19 können Modernisierungskosten nur noch in Höhe von 8% jährlich (bisher: 11%) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, dass die Modernisierungsumlage nur in Gebieten abgesenkt wird, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. Die Absenkung kommt nun doch bundesweit.
Außerdem gilt für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
2.Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30% für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
3. Mietpreisbremse – Auskunft über Vormiete
Nach der Neuregelung sind Vermieter verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die Wohnung vereinbarte vorherige Miethöhe zu geben. Dies hängt allerdings nach § 556e Abs. 1 BGB davon ab, ob sie unter Berufung auf die Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen wollen, sind in Zukunft verpflichtet, unaufgefordert hierüber Auskunft zu geben.
Sollte ein Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nachkommen, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine theoretisch höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf die Ausnahmen berufen.
4. Mietpreisbremse – Vereinfachte Rüge
Darüber hinaus ist es für Mieter nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisherigem Recht eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Sollte der Vermieter keine Angaben machen, reicht eine Rüge ohne Begründung aus. Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
5. Pflichtverletzung „Herausmodernisieren“
Vermietern wird es erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Künftig wird eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100% ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
Von dieser Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Gesetzesentwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme aber im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.
Zudem stellt das gezielte Herausmodernisieren nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
6. Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Zum Gesetzestext neu hinzugefügt, wurde eine Regelung zum Schutze solcher Mietverhältnisse, die eingegangen werden, um angemietete Räume aus vornehmlich sozialem Interesse, Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem BGH-Urteil tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
Um solche Mietverhältnisse sowie die Personen der entsprechenden Wohnungen zu schützen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts angemietet werden, erweitert. Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden.